Люди, имеющие отношение к строительству, прекрасно понимают, как сложно построить дом в точности по проекту, не допуская ни малейшего отклонения от строительной документации. Даже весьма известные на рынке компании-застройщики сдают порой в эксплуатацию свои объекты, где некоторые стены и углы не отличаются правильностью. Что же касается квартир в новостройках, то одной из часто возникающих проблем является их фактический метраж.

Договор долевого участия в строительстве довольно часто заключается гражданами задолго до окончания строительного процесса. Поэтому размеры будущего жилья, указанные в контракте, всегда приблизительны. А по факту окончательный метраж оказывается несколько больше или, наоборот, меньше запланированного. Что же делать в таких случаях?

Многие новоселы сталкиваются с тем, что получают от застройщика не совсем такую квартиру, как было обещано: кухня по непонятным им причинам оказывается больше на метр, а комната, соответственно, на один-два метра меньше. На вопрос «почему?», застройщик разводит руками и отвечает «потому»…Так получилось, и все. И никакого злого умысла здесь нет. Особенно часто такая ситуация возникает в монолитных новостройках. Не секрет, что на их строительстве работают, в основном, низкоквалифицированные гастарбайтеры. Поэтому расхождение по метражу в пределах 3-5% для монолиток уже считается чуть ли не нормой.

Иногда такие ситуации складываются в панельных домах новых, еще не «обкатанных» серий. К примеру, когда популярная серия П44-Т только внедрялась на столичном рынке, фактическая площадь 3-комнатных квартир превышала проектную на 13 кв.м. Сегодня этого уже не происходит, и разница в метраже в квартирах этой серии не превышает одного метра.

Но даже когда человек приобретает жилье в уже построенном доме, где ведутся отделочные работы, и тут возможны разночтения в метраже. Застройщики предпочитают не считать площади квартир до сантиметра, вплоть до прихода обмерщиков из БТИ. «Это их работа, пусть и считают» - говорят они. А участникам долевого строительства приходится довольствоваться данными проектной документации. Но тут есть и другая хитрость: иногда застройщики намеренно занижают площади квартир на стадии проектирования, чтобы сэкономить на расчетах с городскими властями и генподрядной организацией. Сильно исказить данные, конечно, не получается, но некоторую экономию застройщику такие действия все же приносят.

Покупателям в ситуации с лишними метрами можно дать лишь один совет: внимательно ознакомьтесь с договором, где этот пункт наверняка предусмотрен. Вот только насколько он защищает интересы гражданина? Ведь в большинстве случаев, за лишний метраж он обязан доплатить застройщику. И доплата эта осуществляется по цене, фиксированной на день заключения договора. Даже если квадратный метр подорожал за время строительства дома, все равно: с покупателя не имеют права требовать оплаты по новой стоимости. Так что, участники долевого строительства от такой ситуации только выигрывают; квартира оказалась больше, просторнее.

Но с другой стороны, далеко не все граждане нуждаются в этих дополнительных метрах, да еще и платных. Но если разница в метраже составляет каких-нибудь 1-2 кв.м, то это вряд ли принципиально.

Но ведь квартира может оказаться и меньше, чем это предусмотрено договором. Такая ситуация весьма неприятна, и в этом случае застройщик обязан, по идее, вернуть покупателю некоторую сумму денег за недополученные метры. К сожалению, деньги выплачиваются тоже по старым расценкам, зафиксированным на момент подписания договора, и это еще можно считать благоприятным решением вопроса. Хуже, когда в договоре вообще отсутствует этот пункт, и получается, что гражданин оплатил одну квартиру, а получил другую, меньше. И при этом, никто не спешит компенсировать ему ущерб, - ни моральный, ни материальный.

Поэтому, так важно внимательно изучить договор еще до подписания. Ситуация с метражом квартиры должна быть прописана в нем максимально подробно, а условия для покупателя и застройщика должны быть в равной степени справедливыми. А иначе неприятных сюрпризов просто не избежать. Договор может содержать, так называемый, порог в 3-4%, который не оплачивается ни одной из сторон. Иными словами, если фактический метраж расходится с проектным на величину этого показателю, то никто никому не доплачивает; расчеты ведутся лишь свыше этого порога. С одной стороны, это похоже на лотерею; с другой - позволяет оградить и застройщика, и граждан от непомерных расходов из-за лишних или недостающих метров.

Как себя вести в случаях, когда застройщик настаивает на слишком большой доплате? Если у Вас есть основания усомниться в результатах обмеров БТИ, стоит вызвать техника самостоятельно и перемерять квартиру. Иногда в таких ситуациях повторное измерение и в самом деле дает меньший результат, что наводит на определенные мысли.

Бывают случаи, когда обмер БТИ проводится до установки межкомнатных перегородок, хотя проектом предусмотрено иное. В такой ситуации нужно потребовать от застройщика сначала выполнить свое обязательство по установке перегородок, а потом уже мерить площадь квартиры. С перегородками площадь квартиры будет меньше, и это на руку гражданину, а не компании-застройщику.

Но, самое главное, - нужно хорошенько изучить договор вместе с юристом еще до его подписания. Поскольку потом что-либо доказать будет уже значительно сложнее.

Shutterstock.com

Коллега поделилась радостью - скоро новоселье. А спустя несколько дней рассказала о «подарке», который приготовил застройщик: её квартира «увеличилась» на 6 «квадратов»! И всё бы ничего, да только такая добавка к её «однушке» дорогого стоит - более полумиллиона. И ключи не вручат, если эта сумма не будет оплачена.

«Плюс-минус» допускается

На рынке первичной недвижимости ситуация, когда покупатель после введения жилого дома в эксплуатацию получает квартиру с несколько иной площадью, чем оговаривалось ранее в договоре, считается нормальной практикой, уверяют эксперты. Это связано с тем, что в отличие от вторичного рынка клиент приобретает в новостройке не готовую квартиру , и чем раньше состоялась сделка, тем больше вероятность того, что финальный продукт будет другим, нежели прописываемым в проекте.

Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», подтверждает: «Изменение площади может произойти и происходит, как в большую, так и в меньшую сторону по итогам завершения строительства. Как правило, это издержки строительного процесса, а не желание застройщика обмануть».

«Подобная ситуация довольно распространена в сегменте новостроек, причём погрешность может быть как в пользу покупателя, так и в пользу застройщика, - говорит Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость». - По факту, построить дом миллиметр в миллиметр невозможно, поэтому можно говорить о некой допустимой погрешности. По сути, это до 2-3% (то, что выше этого уровня, уже считается серьёзной разницей)».

«Конечно, подобные несоответствия не должны носить масштабный характер, хотя существуют примеры, когда уже на этапе активной реализации застройщик приступал к перепроектированию и, как следствие, был вынужден менять документацию, параметры и характеристики квартир», - сообщает Наталья Саакянц, коммерческий директор компания Rose Group.

«Так бывает, когда проект корректируют уже в процессе строительства. Это не означает, что изменения наносят вред конструктиву здания и так далее, - утверждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». - Например, бывает, что проект приобретается застройщиком у другого застройщика и впоследствии дорабатывается: допустим, места общего пользования неоправданно большие и часть из них просто не нужна, но если «прирезать» данную площадь к квартире , то получается очень удобная кладовая, и т.п. Плюс если к этой цифре прибавить нормальную погрешность строительства, то и получается 4-8 кв. м».

Shutterstock.com

«Действительно, такие ситуации имеют место быть, - согласен Вадим Морозов, руководитель департамента службы заказчика ГК «Премьер». - Нередко это связано с нестыковками в проектной документации, особенно в документах по архитектурно-строительным решениям и инженерно-техническому обеспечению (АР, АС, ИОС). Нельзя исключать и случаи корректировки проектов в процессе строительства, которые не всегда зависят от застройщика: необходимость сдвинуть коммуникацию, различные технические изменения, которые могут возникнуть у местной администрации уже в ходе строительства жилого комплекса, например, при реконструкциях дорог, ремонтных работах и т.д.

«При грамотном проектировании жилых комплексов возникновение такой большой "дополнительной площади" как 6-7 кв. м практически невозможно, - Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. - Но в единичных случаях погрешность при строительстве дома может составлять до 3 кв. м в больших квартирах и до 1,5 кв. м в небольших. Эта разница может быть как в большую, так и меньшую сторону».

«К сожалению, на сегодняшний день качество проектирования и проектной документации оставляет желать лучшего, - уверен Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. - На разных этапах могут возникать корректировки всего проекта дома, которые могут привести к значительным изменениям площади непосредственно квартир. Как правило, это результат низкого уровня профессионализма, как проектировщиков, так и заказчиков-застройщиков. То есть изменение площади квартир происходит не за счёт фактического строительства, а именно в результате корректировки проекта. Соответственно, необходимость пересмотра площади и стоимости квартиры вызвано отнюдь не желанием "выманить" больше денег со стороны продавца, ведь в накладе может остаться как раз он, а не покупатель».

«В принципе, изменение площади квартиры в ходе строительства связано с особенностями технологии строительства, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Например, в домах, построенных по панельной технологии, разница чаще всего не превышает 1 метра, поскольку панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт. В то же время монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки в них либо свободные, либо каждый раз разные, соответственно, учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно, в результате разница метража в них обычно больше. К тому же квартиры в таких домах чаще всего более просторные, поэтому и площадь может отличаться от изначально заявленной на несколько метров.

Однако если между проектной и построенной площадью разница очень большая и доходит до 10 метров, это может свидетельствовать о допущенной при строительстве ошибке. В этом случае изменение площади может оказаться меньшей из бед, поэтому такую квартиру принимать от застройщика нужно очень внимательно».

Договор дороже денег

Shutterstock.com

«Первый совет: читать договор долевого участия в строительстве — вдруг там было указано возможное увеличение на эти "золотые" метры? - отмечает Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». - Расхождение в размерах можно объяснить несколькими факторами. Первый, и, пожалуй, наиболее распространённый, — это фактор увеличения общей площади помещения за счёт балконов/лоджий. Когда девелопер заключает договор ДДУ с покупателем, и проектом предусматривается возведение жилых помещений с балконами, согласно действующему законодательству подобные помещения считаются летними, т.е. на них распространяются понижающие коэффициенты (0,5 — лоджия, 0,3 — балкон). Некоторые застройщики учитывают эти понижающие коэффициенты, а некоторые их игнорируют. Иными словами, если в квартире имеется лоджия или балкон, площадь квартиры может оказаться меньше или больше проектной, в зависимости от совести застройщика.

Второй фактор относится, скорее, к монолитным домам. Чтобы сократить общую нагрузку на фундамент, толщина стен уменьшается с увеличением этажности. Поэтому одна и та же планировка квартиры, например, на втором и семнадцатом этажах может отличаться от заявленной площади в рамках погрешности 1-2 кв. м. В заключении хотелось бы уточнить, что при проведении технической инвентаризации имущества, на основе которой идёт регистрация права собственности, понижающие коэффициенты не учитываются».

«Также бывают разночтения в просчётах площади квартир-студий, - дополняет Вадим Морозов. - Само понятие квартиры-студии обозначает жильё с объединённой кухней. Изначально застройщик заказывает однокомнатные квартиры, потом они переделываются в студии. БТИ же в свою очередь начинает считать кухню отдельно от жилой площади, и каким образом получится провести границу перегородки между кухней и комнатой, которой по факту нет, не всегда понятно».

«Договор ДДУ обязан содержать в себе пункт об увеличении или сокращении площади квартиры после финальных обмеров БТИ, - подтверждает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. - При подписании договора покупатель должен быть осведомлён о возможном изменении площади и согласен с тем фактом, что ему могут как вернуть деньги, если площадь уменьшится, так и попросить доплатить разницу при появлении новых метров.

Shutterstock.com

На практике мы действительно встречали случаи, когда площадь квартиры увеличивалась. Однако речь шла максимум о 1-3 дополнительных метрах.

Если в итоге доплата все-таки необходима, то цена 1 метра, как правило, фиксируется в ДДУ и рассчитывается исходя из стоимости на момент заключения договора. В некоторой степени это скрашивает ситуацию, так как рыночная цена дополнительных метров на момент их оплаты будет явно больше, чем та сумма, которую необходимо внести покупателю по ДДУ. Это объясняется тем, что выплата за дополнительные метры обычно происходит на самой последней стадии строительства, когда квартира существенно подорожала по сравнению с ценой в ДДУ».

«В договорах по приобретению недвижимости прописывается возможность увеличения площади квартиры и необходимость уплаты со стороны покупателя за дополнительные квадратные метры, отличающиеся от проектной площади, - говорит Алексей Оленёв, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet. - При этом застройщик в случае уменьшения реальной площади квартиры обязуется оплатить покупателю «отсутствующие» квадратные метры. Все взаиморасчёты в таком случае производятся, исходя из цены квадратного метра на момент приобретения квартиры . Как правило, площадь жилья крайне редко уменьшается, а скорее увеличивается, но не более чем на три квадратных метра. Однако это может превратиться в серьёзную для покупателя сумму. Например, если в условном столичном проекте стоимость кв. м составляет 150 тыс. руб., то размер доплаты за 3 кв. м увеличения площади квартиры будет 450 тыс. руб. От этого не застрахован ни один проект, это неизбежный технологический нюанс, предусмотренный законодательством, поэтому мы всегда советуем нашим клиентам предусматривать в своём бюджете на покупку жилья подобные возможные расходы».

Как информирует Леонард Блинов, в договоре ДДУ на квартиры в проектах Urban Group прописано, что доплачивать за дополнительную площадь нужно только в том случае, если метраж квартиры увеличился более чем на 1 метр. Если все же покупатель столкнулся с подобной ситуацией, и по тем или иным причинам площадь не соответствует заявленной в договоре, а разница не превышает 1 метра, то собственнику не нужно ничего доплачивать. При «излишках» более метра, владелец оплачивает их исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения договора.

«Когда же возникает обратная ситуация, и владелец получает квартиру с метражом меньше заявленного в договоре, уже застройщик возвращает клиенту стоимость недостающих метров. Поэтому и застройщик, и собственник заинтересованы в том, чтобы всё было построено так, как изначально планировалось. В проектах компании Urban Group изменения до 2 кв. м как в меньшую, так и в большую сторону составляет около 10%. Большая часть — это незначительные изменения до 1 кв. м, за которую ни собственнику квартиру, ни застройщику платить, согласно условиям ДДУ, не нужно», — уточняет эксперт.

Shutterstock.com

«Для того чтобы предупредить возникновение конфликтных ситуаций, в договоре ДДУ прописывается три варианта взаимодействия покупателя и застройщика. Первый: вне зависимости от того, насколько фактическая площадь после обмеров БТИ больше или меньше оплаченной, у сторон нет претензий, взаиморасчеты не ведутся. Второй: устанавливают максимальный диапазон, в пределах которого возмещения средств не будет, однако при его превышении разница компенсируется. То есть, например, если различие по площади составило 0,9 кв. м, перерасчёт не проводится, а если 1,1 кв. м — то разница возмещается, причем не 0,1 кв. м а именно полные 1,1 кв. м. Третий: перерасчёт проводится в любом случае, даже если разница составляет 0,1 кв. м.

Поэтому при возникновении вопросов внимательно изучите договор. В том случае, если застройщик отказывается компенсировать разницу, вы можете подать иск. Хотя, как правило, такие дела решаются в мирном порядке», - советует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Пункт о необходимости заплатить за дополнительные квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывается обычно во всех видах договоров — долевого участия, договора паенакопления (для членов ЖСК) и предварительных договоров купли-продажи, - уточняет Ирина Доброхотова. - Если же подобного пункта в договоре прописано не было, то застройщик потребовать доплату не вправе — он может только предложить или попросить. Но сути это не меняет. Поскольку если покупатель это предложение не примет, застройщик может обратиться в суд с иском о возврате неосновательного обогащения. Ведь за эти лишние квадратные метры покупатель не платил, так на каком основании он должен их получить?».

Квартира в новостройке: «лишние» метры – удача или потеря? Платили за одну площадь, а получили другую. Кто и кому доплатит – покупатель застройщику или наоборот

Люди, имеющие опыт покупки новостроек, хорошо знают, что метраж приобретаемой квартиры – цифра в высшей степени «расчетная». Действительная величина объекта станет известна только после завершения строительства и проведения соответствующих обмеров. И совершенно не редки ситуации, когда площадь квартиры может отличаться от того, что написано в договоре. Что происходит в этом случае?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Панельные – точнее
Первый вывод, сделанный из общения с экспертами рынка, – явление действительно имеет место быть. «Площади квартир после обмеров БТИ в 99% случаев отличаются от проектных площадей», - говорит Валентин Парийский, сотрудник отдела продаж «Ведис Групп» . Правда, в большинстве случаев расхождения минимальны – но, если подходить к проблеме строго формально, то они есть.

Каковы именно эти расхождения? Здесь многое зависит от технологии строительства. Наибольшую точность дает панельная. «В панельном домостроении, где технологии отработаны годами, каждый дом представляет собой «конструктор» из заранее подогнанных по размеру «кубиков», - объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» . – Там «лишние» метры появляются гораздо реже». По оценке наших консультантов, при среднем метраже квартиры в 60 кв. м отличия составят 0,5 - 1 кв. м, максимум 1,5 кв. м.

Другое дело – монолиты, где каждый дом, по сути, создается с нуля на стройплощадке. А еще квартиры в таких зданиях обычно больше по размерам – так что отклонения (в процентах) выглядят более ощутимо, если пересчитать их на квадратные метры. «В монолитных домах отличие может достигать несколько квадратных метров, - говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер» . – В практике ГК «Пионер» более распространена ситуация превышения площади квартиры: в среднем обычно не более 7 кв. м».

Разумеется, встречаются и случаи, когда отличия и более существенные – до 10-15 кв. м. Но тут уже и причины другие. « Значительные расхождения по площади бывают крайне редко, они могут быть связаны с тем, что под строительство дома был использован еще дополнительный земельный участок, и, соответственно, общая площадь жилого дома увеличилась, - отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» . – Или, что еще хуже, вследствие некачественного надзора за строительством. Тогда значительное увеличение или уменьшение площади квартиры может быть только вершиной айсберга».

Доверяй, но перемеряй
Резонно возникает вопрос: а кто квартиры измеряет? Точнее говоря, измерить-то может каждый (для этого нужна обычная рулетка; более «технологически продвинутые» могут воспользоваться лазерным дальномером), но чьи результаты признаются как окончательные?

«Обмеры квартир обязан выполнить кадастровый инженер по отдельному договору с застройщиком, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» . – Обычно они осуществляются на стадии ввода здания в эксплуатацию. Кадастровые паспорта составляются как на здание в целом, так и на отдельные нежилые и жилые помещения, за исключением имущества общего пользования».

Теоретически измерения должны производиться во всех квартирах. На практике кадастровые инженеры тоже могут схалтурить – провести обмеры на одном этаже, а потом написать, что все помещения выше или ниже «в точности такие же». Если собственник объекта недвижимости считает, что это не так – он может результаты оспорить. Только нужно опираться не на собственные дилетантские упражнения с рулеткой, а на авторитетного эксперта. «Покупатель квартиры имеет право воспользоваться услугами независимого кадастрового инженера, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» . – И при расхождении цифр оспорить результаты обмеров в суде».

Балконно-лоджевые страдания
В подавляющем большинстве современных квартир имеются балконы или лоджии. Как поступать с ними? Тут надобно отметить, что российское законодательство словно специально написано так, чтобы максимально запутать тему.

Судите сами. Как напоминает Андрей Блажко, генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад» , в соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса (ЖК) РФ «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Иными словами, балконы и лоджии («помещения вспомогательного использования») входят в понятие квартиры.

С другой стороны, есть в ЖК ст. 15, п. 5 которой совершенно ясно говорит, что общая площадь жилого помещения суммируется из площадей всех его частей «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». По этой причине, кстати, в свидетельствах о собственности общая площадь квартиры указывается без учета этих «летних помещений».

Есть еще и «третья сторона» - СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания». Этот документ предписывает лоджии и балконы в общей площади учитывать, но с понижающими коэффициентами – 0,5 и 0,3 соответственно.

На фоне столь впечатляющего «разнообразия» (заставляющего вспомнить хрестоматийное «два юриста – три мнения») застройщики обычно поступают по собственному разумению. Чаще всего подсчитывают лоджии и балконы с теми самыми коэффициентами 0,5 и 0,3. «Затраты на строительство этих помещений могут включаться в стоимость квартиры, - говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – К общедомовому имуществу они не относятся и будут использоваться собственником квартиры индивидуально».

Схожую проблему вспоминает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар» . «Были случаи, когда в двухуровневой квартире в общий метраж включили площадь лестницы, - говорит эксперт. – С покупателей брали деньги за лишние 10 кв. м. Разумеется, за такую техническую ошибку деньги были возвращены, но жильцам пришлось для этого обращаться в суд». От себя автор тут может добавить, что двухуровневая квартира с лестницей – это все-таки для нашего рынка экзотика. Встречались бы такие объекты чаще – они тоже стали бы предметом споров продавцов и покупателей.

Как договоритесь…
Российское гражданское законодательство (автор уже много раз говорил это – по разным поводам) весьма либерально: очень многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Как записано в договоре – так и будет. Полностью справедливо это и по отношению к изучаемой нами сегодня теме. Включать или не включать балконы и лоджии – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться об этом.

Аналогичный принцип (свободы договора) действует и для ситуаций, с которых мы начинали нынешнюю статью – когда по результатам обмеров площадь квартиры отличается от расчетной. Как правило, в типовых соглашениях, предлагаемых продавцами новостроек своим клиентам, содержатся следующие пункты:

При незначительных отклонениях площади (в любую сторону) никаких доплат нет. «В договоре указано, что перерасчет проводится при расхождении площадей в ДДУ и по БТИ более 1 кв. м», - подтверждает Александра Кржевова (ГК «Пионер»). Иногда этот порог бывает чуть больше – скажем, 1,5 кв. м;

При более значительном расхождении либо доплачивает покупатель (если квартира больше), либо компания-продавец (если квартира меньше). При этом основой для расчетов является цена 1 кв. м, зафиксированная в договоре.

Стоит отметить, что приведенная выше формула является наиболее распространенной – но вовсе не обязательной. Иногда бывает и по-другому:

– к примеру, цена, по которой покупатель «довыкупает» квадратные метры, оказывается выше, чем та, которую обязан вернуть застройщик. «Встречаются и случаи, когда застройщик оговаривает, что выплаты производятся «в одностороннем порядке»: только в случае, если размер квартиры стал больше, т.е. доплата касается только покупателя», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Соглашаться ли на такое – вопрос, что называется, риторический. « Если в договоре прописаны неравные условия, в т. ч. по сумме возвратов, то покупателю следует задать самому себе вопрос о мотивах своих действий, - убежден Арсений Васильев («УНИСТО Петросталь»). – Часто причина кроется в надежде на авось или в желании приобрести квартиру по демпинговым ценам с закрытыми глазами».

Как и многие другие, данный вопрос оставлен законодателем на усмотрение сторон – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться о порядке доплаты. «Договориться» - это, конечно, фигура речи: застройщики обычно говорят, что договоры у них типовые, коррективы в них вносят крайне неохотно… Но в чем покупатель уж точно свободен – так это в праве решить, нужно ли ему приобретать на таких условиях. В конце концов, состояние рынка сегодня далеко не ажиотажное, можно поискать и другие варианты.

При сдаче дома ваша квартира стала больше на несколько метров? Или наоборот - за время строительства жилая площадь уменьшилась?. метры и как доплатить или вернуть за них деньги.

После сдачи дома и обмера БТИ может выясниться, что фактическая площадь квартиры отличается от проектной, причем она может быть как больше, так и меньше заявленной. Это связано с тем, что в ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, которые приводят к расхождениям площадей. Таким образом, покупая квартиру в строящемся доме, каждый рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «лишнюю» жилую площадь при получении ключей: если площадь больше, чем указано в ДДУ, застройщик выставит счет. Или же получить часть денег от застройщика, если площадь квартиры уменьшилась.

«Лишние» квадратные метры - это та площадь квартиры, которую покупатель не оплатил при заключении ДДУ . Они возникают потому, что на этапе проектирования жилого дома застройщик не может рассчитать точную площадь квартир. При расчете за основу берется проектная площадь жилья, а остальное считается «лишними» квадратными метрами. При этом площадь квартиры может как увеличиться, так и стать меньше.

Допустимые нормы такого расхождения законом не установлены, но на практике они весьма незначительны и выражаются, как правило, от 0,1 до 2 кв. метров в зависимости от размера приобретаемой площади, объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В панельных домах расхождения между проектной и фактической площадями встречаются реже и менее значительны, поскольку по технологии все элементы здания собираются на заводе и имеют жестко заданные размеры.

«Закон на этот счет молчит, никаких установленных нормативов не существует »

Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development

Поэтому для покупателя отклонения определяются цифрами, прописанными в договоре долевого участия. Допуски при строительстве конечно есть, но относятся они не к площади помещений, а к несущей способности, то есть фактически - к толщине конструкций, комментирует Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development . Рассчитать вероятное изменение площади для конкретного помещения, исходя из этих допусков, достаточно сложно.

Почему возникают «лишние» кв. метры

Первая причина - те самые погрешности по толщине несущих конструкций, это незначительные величины, отмечает Вартан Погосян. А вот более существенные «перекосы» по площади могут возникать при пересмотре и изменении проектных решений. В таких случаях застройщик обязан уведомить дольщиков о готовящихся изменениях и переподписать договор долевого участия. Есть еще один случай - это строительные ошибки, но это, скорее, исключение из правил, подобные случаи - большая редкость. Технология монолитного строительства является более точной, но величина погрешности зависит также от опыта и мастерства исполнителя работ.

Менее всего площадь в ДДУ отличается от фактической в панельных домах. Здания собираются как конструктор из одинаковых по размеру готовых блоков. Это серийные дома с типовыми планировками, где разница в площади квартиры не превышает 1 кв. метра. Технология строительства монолитных домов более сложная, она позволяет менять проект даже на стадии строительства. Такие дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому площадь квартир может намного отличаться от указанной в договоре. Порой разница составляет 5-7 кв. метров, хотя чаще всего она варьируется от 0,5 до 4 кв. метров.

Расхождение в кв. метрах зависит и от количества комнат: в трехкомнатной квартире разница будет больше, чем в «однушке». Иногда общая площадь квартиры может соответствовать указанной в ДДУ, но внутри нее происходит «перегруппировка»: кв. метры могут быть отрезаны от коридора и присоединены к комнате.

В домах, возведенных по монолитному типу домостроения, несовпадения по площадям встречаются почти всегда, рассказывает Наталья Шаталина. Дело в том, что монолитная технология весьма гибка, и проект монолитного дома может меняться на этапе строительства. Возможные отклонения от площади, указанной в проекте, прописываются в ДДУ. При этом варианты договоренности сторон могут быть различны: отклонение на указанный процент будет или не будет оплачиваться сторонами. Соответственно, выгода покупателя будет поставлена в зависимость от договоренности и разницы между проектной и фактической приобретаемой площадью.

Многоквартирный дом технически невозможно построить сантиметр в сантиметр. Даже СНИПы при строительстве предусматривают отклонения строительных конструкций в диапазоне 10-20 мм, комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. В масштабе всей квартиры, в зависимости от ее площади, разница может составлять от 0,5 до 1,5 кв. метра. Погрешность есть даже в панельных домах, комплектующие детали которого изготавливаются на производстве.

Разница в размерах может возникнуть по нескольким причинам, рассказывает эксперт. Во-первых, все технико-экономические показатели квартиры и дома закладываются на стадии проекта, где вопросы инженерного обеспечения прорабатываются не так детально. Далее идет проработка рабочей документации, в которой уже более детально и подробно рассчитываются все инженерные системы, находящиеся в площадях строящегося дома: уточнятся диаметры коммуникаций, сечение вентиляционных воздуховодов и шахт дымоудаления. В связи с тем, что иногда возникает техническая потребность увеличить или уменьшить площади для прокладки инженерных коммуникаций, может возникнуть разница в площадях. Кроме того, в процессе проработки рабочей документации идет более точный поэлементный расчет несущих конструкций (пилоны, колоны, монолитные стены), которые могут увеличиться или уменьшиться в сечениях. При детальных обмерах БТИ эти незначительные расхождения суммируются, и в итоге возникает разница по площадям. Вторая причина - строительная ошибка при возведении здания.

-Кто виноват, и кто платит

« В ДДУ обычно прописывается, что не будет производиться перерасчет в том случае, если проектная и фактическая площади отличаются незначительно, например, на 0,5-1 кв. м »

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если разница между площадями больше прописанного в ДДУ, то покупателю придется доплатить за лишние квадратные метры по стоимости, которая была прописана в его ДДУ, комментирует Наталья Шаталина. В случае значительной разницы (более 5% от указанной площади) и отказе покупателя оплачивать лишние квадратные метры, он имеет право на односторонний отказ от квартиры и возврат денежных средств. Условия доплаты определяются договором долевого участия, но расчет должен быть произведен до подписания акта приема-передачи квартиры, добавляет Вартан Погосян.

Если разница значительна, но уже в сторону уменьшения фактической площади, то застройщик должен осуществить возврат денежных средств из расчета стоимости квадратного метра на момент покупки, отмечает Наталья Шаталина. Дольщик также имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке, если фактическая площадь на 5% меньше проектной. В подобных случаях пишется письмо на имя застройщика и оформляется возврат средств за разницу в метраже.

Условия возврата денежных средств закрепляются в ДДУ и, как правило, все расчеты производятся также до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Часто в ДДУ прописывают, что если изменения площади в квартире составили меньше 1 кв. метра, то застройщик не возвращает деньги, а дольщик всегда должен доплачивать.

Вообще-то это не очень справедливо, да и цифра завышена, отмечает Вартан Погосян. Подобная практика сегодня встречается редко. Обычно такие случаи предполагают симметричные условия, а величина погрешности равняется 0,5 метра. То есть если площадь квартиры меньше заявленной на полметра, то застройщик ничего не компенсирует. Если на полметра больше - то клиент освобождается от доплаты. В остальных случаях происходит взаиморасчет, подразумевающий как доплату, так и возврат части средств.

После сдачи дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор со специализированной компанией, которая производит обмеры БТИ и составляет технический план дома. На основании этих документов, а также в соответствии с ДДУ, где стороны согласовали соответствующий перерасчет стоимости объекта, застройщик направляет сообщения участникам долевого строительства об изменении площади квартиры, комментирует Павел Брызгалов. Если площадь квартиры изменилась в бо льшую сторону, то участник долевого строительства в соответствии с ДДУ обязан доплатить за увеличение площади. В обратном случае застройщик возвращает соответствующую сумму за недостающие квадратные метры. Размер доплат определяется исходя из стоимости метра, которая согласована и зафиксирована сторонами в ДДУ или дополнительным соглашением к нему.

В случае, когда застройщик должен вернуть деньги за недостающие метры, покупателю необходимо написать заявление о возврате уплаченных денежных средств с указанием счета, на который они будут перечислены, рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора ООО «Самолет Девелопмент» по продажам. Обычно деньги возвращаются безналичным расчетом на счет, указанный в заявлении о возврате средств в срок не более пяти дней. Взаиморасчеты должны быть проведены до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Все расхождения в площади указаны в акте, и никакие дополнительные документы дольщику не понадобятся, только паспорт и сам договор долевого участия.

При решении вопросов о доплате за «лишние» кв. метры расчет будет вестись исходя из стоимости, установленной договором, а не от рыночной цены. То есть если вы купили квартиру на ранней стадии строительства по цене 100 000 рублей за «квадрат», то после обмеров БТИ разница доплачивается исходя из этой стоимости. Даже если за время строительства дома цена «квадрата» выросла на 30-40%.

По этой причине эксперты считают невыгодным расторгать ДДУ и требовать возмещения стоимости квартиры: за время строительства рыночная стоимость жилья выросла, а застройщик вернет вам за нее ту сумму, которая была уплачена при заключении ДДУ. На эти деньги аналогичную квартиру купить уже невозможно, даже в строящихся объектах.

Отдельное внимание «лишним» кв. метрам стоит уделить ипотечникам, так как кроме первоначального взноса и ежемесячных выплат по ипотеке им может потребоваться сумма, которую нужно заплатить в случае возникновения дополнительной площади при сдаче квартиры. Эти деньги придется копить, занимать или брать кредит, так как сумма может быть значительной. К примеру, при стоимости «квадрата» в 100 000 рублей за 5 «лишних» кв. метров придется выложить 500 000 рублей.

Дата публикации 13 марта 2017

Участились ситуации, когда застройщик передает жилье более широкой площади, чем было оговорено, и требует от дольщика деньги за «лишние» метры. Порой после завершения строительства дома и проведения обмеров ПИБ фактическая площадь жилья является больше, чем предусмотренная договором. Эта разница и есть «лишние» метры.

Многие застройщики заранее включают в договор пункт о том, что при превышении площади дольщик должен будет внести доплату за увеличение площади. Собственно говоря, на это застройщик и указывает, требуя оплаты метров.

Слишком много

Конечно, известие о том, что нужно платить лишние деньги, не слишком приятно для дольщика, ведь такая сумма обычно является существенной, особенно для взявших жилье в ипотеку. Дольщики пытаются оттянуть оплату «лишних» метров различными способами. Но застройщики тоже хитры – включают в договор условие об обязательной уплате при случае увеличения площади, в противном случае квартира не будет передана. Вот и приходится дольщикам платить, хотят они этого или нет.

Расслабьтесь, не переживайте

Но имеет ли право застройщик не передавать квартиру дольщику без доплаты за «лишние» метры?

В части 1 статьи 6 Ф3-2014 говорится, что застройщик должен передать объект участнику долевого строительства не позднее предусмотренного срока.

Таким образом, нынешним законодательством выявлен способ восстановления нарушенных прав застройщика при невыполнении своих обязательств дольщиком.

В частях 4 и 5 статьи 5 Ф3-214 говорится об установлении права застройщика на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неоплаты или просрочки оплаты стоимости договора. Но закон не предусматривает право застройщика не передавать жилье по акту, если дольщик не уплатил в полном размере. Для защиты интересов у застройщика есть другое право – на отказ от исполнения договора в случае неоплаты или просрочки. Соответственно, нынешним законодательством выявлен способ восстановления нарушения прав застройщика при невыполнении дольщиком обязательств.

Из этого можно сделать вывод: законные права потребителя ущемляются. Этот вывод был сделан Арбитражным судом в решении от 16 мая 2013 года. Следовательно, застройщик, невзирая на отсутствие доплаты за «лишние» метры, все равно обязан передать дольщику квартиру.

И всё равно никаких ключей

А застройщики все равно отказываются передавать квартиры без доплаты. Застройщики осознают, что после передачи квартиры дольщику, взыскивать задолженность в дальнейшем будет еще более сложно.

В таких случаях приходится требовать квартиры в судебном порядке и судьи, как правило, удовлетворяют такие прошения.